Das Immobilienrecht befasst sich mit dem Kauf, dem Verkauf und der Belastung von Grundstücken von Häusern und von Wohnungen. Unter Immobilienrecht fällt außerdem das Wohnungseigentumsrecht, das Maklerrecht, das Baurecht sowie das Architektenrecht. Grundstücksrecht ist ein Rechtsgebiet des Immobilienrechts und regelt im Bürgerlichen Gesetzbuch alle Rechtsfragen zu Grundstücksverträgen und zu dinglichen Rechten an Grundstücken. Verträge mit Bezug zu Grundstücken und Immobilien sind durch den Notar zu beurkunden. Der Grundstückskauf und Kauf vom Bauträger birgt zahlreiche Risiken und zahlreiche Fallstricke. Die  Konflikte für den Erwerber als Verbraucher sind vorprogrammiert. Der Verbraucher ist nur Erwerber und eben nicht Bauherr. 

Ich biete Ihnen als zuständige Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau – und Architektenrecht sowie Schlichter in der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltsverein e.V. an: 

Die Vertragsprüfung im Vorfeld beim Kauf vom Bauträger, beim Grundstückskauf, beim Immobilienkauf, beim Bauerrichtungsvertrag, beim Erbbaurechtsvertrag, bei Verträgen über die Eintragung von Grunddienstbarkeiten, beim Nießbrauch und Wohnrecht hilft Risiken zu begrenzen und beugt Fehlern bei der Vertragsgestaltung vor. 

Die Beratung beim Kauf neuer und gebrauchter Immobilien, bei Sanierung und im Denkmalschutz.

Die Begleitung im Rahmen der Projektentwicklung.

Die Übernahme des Vertragsmanagement.

Die Vertretung vor den öffentlichen Baubehörden.

Die Beratung und Prüfung von städtebaulichen Verträgen und im Erschließungsbeitragsrecht.

Die Abwicklung von kaufvertraglichen und bauvertraglichen Gewährleistungsansprüchen und die  Kontrolle von Gewährleistungs- und Verjährungsfristen. Die Regelung von der Haftung am Bau und der Haftung für mangelhafte Bauprodukte.

Die Prüfung von nachbarlichen Verhältnissen und die Vertretung im Nachbarrecht.

Die Vertretung in selbstständigen Beweisverfahren und Prozessen.

Die Gestaltung und Prüfung von Bauverträgen, Verträgen mit Bauträgern und Projektentwicklungsverträgen.

Die Beratung beim Erwerb oder der Übertragung von Erbbaurechten.

Die Vertretung im Baugenehmigungsverfahren.

Die Vertretung im Bauprozess und im gerichtlichen Beweisverfahren.

Die Vertretung im Vergabeverfahren.

In Ihrem Interesse sind die folgenden Entscheidungen:

(1) Wann hat der Erwerber  einer gebrauchten Immobilie Anspruch auf die Miete? Der Eigentümer eines Hauses hat die Räumlichkeiten an einen Gewerberaummieter vermietet. Nachdem er sein Haus verkauft hatte forderte der neue Eigentümer noch vor Eintragung ins Grundbuch die Mietzahlungen ein. Der Mieter verweigerte die Zahlung an die neuen Eigentümer. Das Oberlandesgericht hat entschieden, dass der neue Käufer nach § 566 BGB erst mit der Vollendung des Rechtserwerbs, die sich die Eintragung im Grundbuch, in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertragseintritts. Etwas anderes gilt nur dann wenn im materiellen Kaufvertrag abweichend von § 566 Abs. 1 BGB vereinbart ist, dass ein früherer Stichtag gelten soll. Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 02.02.2017 24 U 103/16.

(2) Was bedeutet Kernsanierung? Ist in einem die Gewährleistung ausgeschlossen, dann haftet der Verkäufer für unzutreffende Angaben über den Kaufgegenstand im Exposé nur dann, wenn dies Bestandteil des notariellen Kaufvertrags geworden ist oder wenn dem Verkäufer arglistige Täuschung vorzuwerfen ist. Vorliegend hatte der Verkäufer im Exposé das Gebäude als kernsaniert bezeichnet. Dies bedeutet, dass diverse bauliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, die das Objekt in einen neuwertigen Zustand versetzen und dabei alle Elemente, die nicht zu den tragenden Strukturen gehören ausgetauscht werden. Oberlandesgericht Düsseldorf Beschluss vom 17.11.2016 Az. 24 U 48/16.

(3) Reservierungsvereinbarung beim Immobilienkauf bedarf der notariellen Beurkundung: Der Bauträgervertrag ist nach § 311 Buchst. b Absatz ein S. 1 BGB notariell zu beurkunden. Ist die Form nicht eingehalten, ist der gesamte Vertrag unwirksam. Beurkundet werden müssen sämtliche Vereinbarungen, aus denen sich der schuldrechtliche Vertrag nach dem Willen der Beteiligten zusammensetzen soll. Damit bedarf auch die Zusage einer Nebenleistung der Beurkundung so z.B. dass ein Erwerber bei  Bezugsfertigkeit einen Gutschein für eine Kücheneinrichtung erhält oder andere Absprachen, die die Vertragsteile als wirtschaftlich zusammenhängend betrachten. Hierzu gehört zum Beispiel auch ein Rücktrittsrecht. Verschiedene Verträge, die miteinander in Zusammenhang stehen sind zu beurkunden. Danach z.B. auch ein Bauerrichtungsvertrag, der mit einem anderen Unternehmer als dem, bei dem das Grundstück gekauft wird abgeschlossen wird dann, wenn der Grundstückskauf in Abhängigkeit zur Bauerrichtung steht. Dann ist von einem einheitlichen Vertragswerk auszugehen. Hierzu gehört auch eine Reservierungsvereinbarung. Der Beurkundungszwang soll den Käufer vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen schützen. Weiter soll er eine sachkundige Beratung sicherstellen. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie und eine in diesem Zusammenhang geschlossene Reservierungsvereinbarung bilden eine solche rechtliche Einheit.